¿Qué es la concesión de terrenos federales?

La autorización que el Gobierno Federal concede a una entidad o persona para aprovecharse de un terreno nacional se conoce como otorgamiento de terrenos federales. Este tipo de concesión no confiere la propiedad del terreno, sino únicamente el derecho a utilizarlo durante un periodo limitado y bajo ciertas condiciones que se establecen en la ley.

¿Cómo es la concesión para la ocupación de terrenos federales según CONAGUA?

La Comisión Nacional del Agua (CONAGUA) otorga permisos para el uso y la ocupación de zonas federales que están vinculadas a cuerpos acuáticos, como márgenes de ríos, cauces, vasos de presas o riberas de lagos. Con estos contratos, las empresas o personas pueden utilizar esos terrenos para actividades de conservación, de turismo, industriales o productivas, siempre que cuenten con autorización y respeten la normativa vigente.

Se otorga el permiso por un tiempo determinado, que suele ser inferior a veinte años, y puede extenderse si se cumplen todas las responsabilidades. Las obligaciones incluyen: usar la tierra solamente para el fin aprobado, respetar los derechos que correspondan, acatar las normativas ambientales y devolver el área en condiciones óptimas al concluir la concesión.

¿Cómo adquirir un terreno en las playas de México?

Las playas en México son bienes nacionales y no se pueden vender como propiedades privadas; no obstante, sí está permitido comprar terrenos adyacentes a ellas que sí son de propiedad privada. Para utilizar la franja de zona federal marítimo terrestre (los primeros 20 metros desde la marea más alta), es necesario pedir una concesión a la SEMARNAT. Esta concede el derecho de uso y explotación por un período específico, siempre cumpliendo con las normas ambientales y de acceso público, además del pago correspondiente.

¿Qué dice la ley acerca de los terrenos que están frente al mar?

Según la Ley General de Bienes Nacionales, que es parte de la legislación mexicana, las playas y el área de 20 metros a su alrededor (también llamada Zona Federal Marítimo Terrestre o ZOFEMAT) son bienes nacionales. Por lo tanto, no están disponibles para la venta ni pueden ser propiedad privada.

Se considera a esta área como un bien de uso común y, por ende, el acceso a las playas tiene que ser libre y público. Sin embargo, tanto las personas físicas como las morales tienen la posibilidad de pedirle a la SEMARNAT una concesión para el aprovechamiento y uso de la ZOFEMAT, que se concede por un tiempo específico y bajo ciertas condiciones. En contraposición, las propiedades privadas sí pueden ubicarse en terrenos adyacentes a esta área.

¿Cómo comprar un terreno frente al mar en México?

Un análisis legal a cargo de un abogado inmobiliario es esencial para establecer si la adquisición de los derechos sobre una propiedad frente al mar y el proyecto en sí pueden llevarse a cabo conforme a las leyes vigentes, antes de iniciar un procedimiento para adquirir una propiedad en una playa mexicana. No pongas en riesgo tu patrimonio y tu inversión. Consulta con un abogado especializado en inmobiliaria antes de invertir.

Si no hay estudio legal, puede haber problemas administrativos y conflictos legales, e incluso se pueden perder las inversiones, ya que las áreas no reconocidas oficialmente no tienen protección ni garantía jurídica para sus concesionarios o propietarios.

Condiciones necesarias para comprar terrenos ganados al mar

Comprobar que el Plan de Desarrollo Urbano vigente permite el uso del terreno propuesto es fundamental, entre otros requisitos legales de la concesión, para evitar problemas con la regulación. Establecer si la zona está cerca de áreas protegidas o si existen restricciones medioambientales particulares, como reservas naturales o hábitats críticos, que puedan restringir o condicionar el desarrollo es otro aspecto esencial.

Concesiones de terrenos frente al mar de SEMARNAT

Es imprescindible presentar una petición de concesión a Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT) para obtener los derechos sobre el terreno, después de establecer la viabilidad legal del mismo.

La Dirección General de Zona Federal Marítimo Terrestre, que forma parte de la SEMARNAT, es la entidad encargada de conceder estos permisos. Es necesario acatar lo que indica la Ley General de Bienes Nacionales, así como los planes urbanos existentes y las disposiciones jurídicas, ambientales y técnicas.

Es esencial contar con la asistencia de un abogado especializado para atender todos los requisitos y regulaciones en vigor, y si se niega a hacerlo, llevarlo ante el tribunal. 

¿Es posible poseer una propiedad frente a la playa en México?

Es fundamental señalar que, al ser considerados como bienes nacionales, los derechos de un terreno frente al mar no podrán considerarse como derechos de propiedad privada. Sin embargo, sí es posible obtener del Estado mexicano la concesión de derechos sobre este terreno mediante la SEMARNAT.

Derechos de terrenos en la playa en México

La SEMARNAT concede el uso, la explotación o la utilización exclusiva de un terreno ganado al mar, no su propiedad, siguiendo la Ley General de Bienes Nacionales. La ley y el título de concesión limitan y condicionan estos derechos.

Los derechos más importantes que concede una concesión de SEMARNAT en terrenos ganados al agua son:

1. Derecho de uso exclusivo: Durante la vigencia de la concesión, el concesionario tiene el derecho exclusivo de usar el terreno. Sin su aprobación, ninguna otra persona puede utilizar, hacerse con o cambiar ese espacio.

   
   

2. Derecho de uso: Permite el aprovechamiento económico del terreno, como por ejemplo: proyectos relacionados con el turismo, operaciones de comercio, instalaciones recreativas o residenciales (si están consentidas en el título), y la posibilidad de cobrar por acceder o recibir servicios vinculados al uso del terreno.

   
   

3. Derecho a construir o realizar trabajos que están autorizados: Posibilita pedir autorización para llevar a cabo obras de infraestructura, construcciones ligeras o instalaciones temporales, que estén siempre sujetas a evaluaciones de impacto ambiental, permisos adicionales y lo establecido en el título de concesión.

   
   

4. Derecho de renovación: El concesionario tiene el derecho preferente de solicitar una renovación al finalizar el plazo de vigencia, siempre y cuando haya satisfecho las condiciones del título.

   
   

5. Derecho de traspasar la concesión (con permiso): El concesionario tiene la posibilidad de ceder sus derechos a un tercero, pero previamente necesita la autorización de la SEMARNAT. No se puede comercializar como propiedad privada.

Ten en cuenta que si no se cumplen las condiciones, la concesión puede ser revocada.

Zonas restringidas para extranjeros en México

Las áreas del territorio mexicano en las que la Constitución prohíbe a los extranjeros tener propiedad directa sobre bienes inmuebles se conocen como zonas restringidas para forasteros. De acuerdo con el artículo 27 de la Constitución, estas áreas abarcan una franja de 50 kilómetros a lo largo de las costas y de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras.

Sin embargo, es posible que un extranjero obtenga los derechos de un terreno en la playa mediante el cumplimiento de algunos requisitos y a través de entidades legales especiales conocidas como "fideicomisos".

Fideicomiso para terrenos en zona restringida

Un extranjero que desee adquirir derechos de uso sobre terrenos marítimos en México para un proyecto de inversión extranjera, según el artículo 27 constitucional, debe hacerlo mediante un fideicomiso constituido ante una entidad bancaria autorizada y obtener la autorización necesaria por parte de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE). En este permiso, el extranjero manifiesta su intención de obtener derechos sobre la propiedad mediante un fideicomiso, entre los que se incluyen los derechos de uso, disfrute y desarrollo.

Algunos lineamientos que el inversor extranjero debe cumplir son la Ley de Inversión Extranjera, la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito y el Reglamento de la Ley General de Bienes Nacionales.

Recomendaciones previas a invertir en un terreno en la playa de México

Si estás pensando en invertir y obtener los derechos sobre un terreno ganado al mar en alguna playa o costa mexicana, es vital que tengas en cuenta varios factores clave que garantizarán la legalidad y el éxito del proceso:

1. Lleva a cabo un análisis de los riesgos y la viabilidad legal.

2. Comprueba las referencias del terreno frente a las diferentes autoridades.

3. Examina los antecedentes y documentos del posesionario (los derechos son concedidos por la SEMARNAT a través de una concesión, ya que no pueden ser sujetos de propiedad debido a su condición de bien nacional).

4. Busca la asesoría de un abogado especializado en bienes raíces para tomar una decisión.

Por último, es importante tener claridad acerca de la duración de la concesión, las responsabilidades administrativas y fiscales que conlleva, así como los compromisos relacionados con el manejo ambiental y la conservación que deben ser respetados por el concesionario mientras el permiso esté en vigor.

Tener en cuenta todos estos elementos contribuirá a asegurar una administración responsable, transparente y que esté en consonancia con el desarrollo sostenible de las áreas costeras.

Preguntas frecuentes

¿Qué es un terreno ganado al mar?

Básicamente es un terreno a orilla de playa. Puede deberse a causas naturales (como la acreción de sedimentos) o a acciones humanas (como el relleno con materiales sólidos para urbanización o infraestructura). Aunque son zonas recientes, están sujetas a regulación como bienes nacionales.

¿Qué requisitos técnicos se necesitan para acreditar que un terreno fue ganado al mar?

Es necesario contar con información técnica especializada, como investigaciones geológicas, topográficas e hidrológicas que respalden la afirmación de que el terreno anteriormente formaba parte del mar. Para que la autoridad lo acepte como terreno apto para concesión, es necesario que esta información sea validada legalmente por un abogado con especialización.

¿Qué autoridad otorga las concesiones sobre los terrenos frente al mar?

La SEMARNAT, por medio de la Dirección General de Zona Federal Marítimo Terrestre, es la responsable de administrar y conceder las concesiones. El procedimiento debe ajustarse a la Ley General de Bienes Nacionales, a las normativas medioambientales, a los planes urbanísticos y a otras regulaciones específicas.

¿Qué riesgos hay si no se realiza correctamente el trámite de concesión?

El terreno no será reconocido oficialmente sin una validación técnica y legal, lo que imposibilita su uso o desarrollo. Esto puede traer consigo conflictos legales, pérdidas financieras y la anulación de cualquier inversión que se haya hecho. Para prevenir estos peligros, es esencial contar con la asesoría de un abogado.

¿Qué aspectos debo considerar antes de solicitar una concesión?

Es necesario que tengas un estudio sobre la viabilidad legal y los riesgos, asegurándote de que el uso sea compatible con el Plan de Desarrollo Urbano. Confirma que no haya limitaciones ambientales, que estés al tanto de las obligaciones fiscales y de conservación, y elabora toda la documentación bajo la asesoría de un experto legal. Esto asegura un proceso legal, seguro y que se desarrolla en consonancia con el medio ambiente.

¿Puede un extranjero adquirir terrenos costeros en México?

Sí, aunque no de forma directa. Como estos terrenos están en una zona restringida, el extranjero tendrá que crear un fideicomiso con un banco autorizado, que será el propietario de la concesión. El uso y la explotación de acuerdo con los términos acordados y aprobados por la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) beneficiarán al extranjero (fideicomisario).

¿Cómo obtener una concesión en un terreno ganado al mar?

El interesado debe presentar una solicitud ante la SEMARNAT, cumpliendo con los requisitos establecidos en la Ley General de Bienes Nacionales. Esto incluye acreditar el uso proyectado (turístico, comercial, habitacional, etc.), delimitar el área solicitada, justificar su legal ocupación o interés legítimo, y acompañar documentación técnica y legal. SEMARNAT evaluará la solicitud y podrá otorgar una concesión, permiso u otra forma de aprovechamiento.

¿Quién puede solicitar una concesión en playa?

Pueden solicitarla personas físicas o morales mexicanas, entidades públicas, comunidades agrarias y ejidales, así como extranjeros mediante fideicomiso, siempre y cuando cumplan con los requisitos legales. En el caso de extranjeros, el uso debe ajustarse a lo permitido por la Constitución y la Ley de Inversión Extranjera, ya que se trata de bienes nacionales ubicados en zona restringida.

¿Cuánto cuesta la concesión en terrenos ganados al mar?

El pago de derechos varía en función de:

• La superficie solicitada

• El uso autorizado (habitacional, turístico, comercial, etc.)

¿Qué derechos otorga la concesión y por cuánto tiempo se otorga?

Una concesión otorga el derecho exclusivo de uso y aprovechamiento del terreno concesionado para los fines establecidos (por ejemplo, construcción, explotación turística o conservación). No otorga propiedad, sino un derecho real limitado. El plazo máximo es de hasta 50 años, renovables por una sola vez por un periodo igual, si se cumplen las condiciones establecidas en la concesión.